Wer darüber nachdenkt, seine Mietwohnung unterzuvermieten, sollte unbedingt den Vermieter über diesen Plan informieren. Dies ist jedoch nicht die einzige Regel, die es zu beachten gilt.
Mieter, die Teile ihrer Wohnung untervermieten, sind in vielen Städten keine Seltenheit. Die Gründe dafür sind vielfältig: Besonders in urbanen Gebieten nutzen viele Bewohner größerer Wohnungen die Möglichkeit, ihre Haushaltskasse aufzubessern. Auch wer längere Zeit im Ausland verweilt, überlässt seine Wohnung möglicherweise temporär einem oder mehreren Untermietern. Zudem sind Untermietverhältnisse in Wohngemeinschaften weit verbreitet.
Ältere Menschen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, suchen ebenfalls häufig Gesellschaft durch Untermieter. Allerdings gibt es beim Thema Untervermietung einige rechtliche Fallstricke, die im schlimmsten Fall dazu führen können, dass der Hauptmieter seine Wohnung verliert.
Fehler, die Mieter vermeiden sollten
„Der größte Fehler wäre, den Vermieter nicht darüber zu informieren, dass jemand dauerhaft einziehen möchte“, erklärt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München. Ohne die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters ist eine Untervermietung nicht zulässig. „Wer dies dennoch tut, riskiert eine fristlose Kündigung“, so Schmid-Balzert weiter.
Hat der Vermieter ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Untermieters?
„Nein, er hat lediglich das Recht, den Namen, das Geburtsdatum und die Anschrift des potenziellen Untermieters zu erfahren“, sagt Schmid-Balzert. Informationen über die Einkommensverhältnisse oder Details des geplanten Untermietvertrages sind nicht erforderlich. „Der Vermieter kann auf Basis dieser Informationen prüfen, ob es Gründe gibt, die gegen den Untermieter sprechen“, fügt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hinzu. Allerdings hat der Vermieter nicht viel Spielraum, um abzulehnen. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und nichts gegen die Person des Untermieters spricht, muss er zustimmen.“
Was gilt als berechtigtes Interesse an der Untervermietung?
„Ein klassisches Beispiel ist die Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer, wenn der Hauptmieter für längere Zeit ins Ausland geht“, erläutert Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Auch die finanzielle Notlage des Hauptmieters kann ein berechtigtes Interesse darstellen.
Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?
„Beispielsweise bei einer Übernutzung der Wohnung“, erklärt Luisa Peitz. Wenn mehrere Untermieter in ein kleines Zimmer einziehen sollen, kann dies ein Grund für die Ablehnung sein. „Auch wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll, kann der Vermieter ablehnen“, betont Dennis Rehfeld. Zudem kann der Vermieter triftige Gründe anführen, die gegen die Person des Untermieters sprechen, wie etwa Sicherheitsbedenken.
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotz berechtigter Gründe ablehnt?
„Auf keinen Fall sollte der Untermieter ohne Genehmigung einziehen“, rät Monika Schmid-Balzert. „Liegt tatsächlich ein berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung verklagen.“
Ist eine Anmeldung des neuen Lebenspartners beim Vermieter erforderlich?
„Das Zusammenleben mit einem Partner ist keine klassische Untervermietung“, sagt Schmid-Balzert. Dennoch empfiehlt sie, den Vermieter über den Einzug des Lebenspartners zu informieren, da dieser in der Regel zustimmen muss.
Darf der Vermieter die Miete für den Hauptmieter erhöhen?
„Ja, der Vermieter kann einen angemessenen Untervermietzuschlag verlangen“, erklärt Luisa Peitz. Die Erhöhung der Miete insgesamt ist jedoch auf die Höhe der Mietpreisbremse begrenzt, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
Wie hoch darf die Miete sein, die der Hauptmieter vom Untermieter verlangen kann?
„Die Höhe der Untermiete muss angemessen sein“, erläutert Dennis Rehfeld. Sie ist überzogen, wenn die Miete für ein untervermietetes Zimmer höher ist als die Miete, die der Hauptmieter für die gesamte Wohnung zahlt. „Dann entspricht das Nutzen der Wohnung nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch, denn sie wurde ausschließlich zum Wohnen und nicht zum Geldverdienen angemietet.“ Eine angemessene Miete sollte sich prozentual am Anteil der untervermieteten Fläche orientieren.
Muss der Hauptmieter einen Mietvertrag mit seinem Untermieter abschließen?
Für Untermietverhältnisse gelten die gleichen Regeln wie im allgemeinen Mietrecht. „Sie sind grundsätzlich zeitlich unbegrenzt und enden mit dem Hauptmietvertrag“, so Luisa Peitz. Dies sollte im Untermietvertrag festgehalten werden, ebenso wie Kündigungsfristen, Kautionszahlungen und die Höhe der Untermiete. „Für kürzere Untervermietungen, wenn der Hauptmieter zu einem festgelegten Zeitpunkt seine Wohnung wieder vollständig selbst nutzen möchte, sollte ein zeitlich befristeter Untermietvertrag abgeschlossen werden“, rät Dennis Rehfeld.
Wer haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht?
„Für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter“, erklärt Dennis Rehfeld. Der Hauptmieter muss zwar dem Vermieter gegenüber für die Schäden einstehen, kann jedoch gegenüber dem Untermieter Schadenersatzansprüche geltend machen.
Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht ausziehen will?
Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch das Untermietverhältnis automatisch. „Sind nach Vertragsende noch Untermieter in der Wohnung, muss der Vermieter jeden einzelnen von ihnen auf Räumung verklagen“, so Dennis Rehfeld.
Für weitere Informationen zu rechtlichen Aspekten der Untervermietung, insbesondere zu Balkonrauch und Nachbarschaft, können Sie sich an lokale Mietervereine oder rechtliche Beratungsstellen wenden.
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